صفوت أمين أبو ليلة

خامسا ـ في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية

مادة 18

لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

( أ ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشأت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا لأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .

( ب ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان علي يد محضر ولا يحكم بإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوي بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

          ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة المصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهه المستأجر .

فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو لاطرد بحسب الأحوال .

( جـ ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر ، أو أجرة من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلى ، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربي وفقا لأحكام المادة 29 ـ من القانون 49 لسنة 1977 .

          إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبني بالصحة العامة أو أغراض منافية للآداب العامة .

          ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة .

وتلغي المادة ( 31 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .

مادة 19 

في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكني تزاد الأجرة القانونية بنسبة :

1 ـ 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944 .

2 ـ 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 .

3 ـ 75% للمباني المنشأة منذ نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 .

4 ـ 50% للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977 .

وفي حالة التغيير الجزئي يستحق المالك نصف النسب المشار إليها .

          ويشترط إلا يترتب علي تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبني أو بشاغليه .

وتلغي المادة ( 23 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .

مادة 20

يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكني الحصول علي 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال ، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين .

          وعلي المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك علي يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا ابدي رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان . وبانقضاء ذلك الأجل للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بان يؤدي للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار إليها .

مادة 21

يشترط إلا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر غير المتزوجين بتأجيره مفروشا ـ بغير موافقة المالك ـ علي شقة واحدة في نفس المدينة . ويعقد في تحديد المدينة بأحكام قانون الحكم المحلي .

مادة 22

تعطي أولوية في تأجير الوحدات السكنية التي تقيمها الدولة أو المحافظات أو الهيئات العامة أو شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين الذين انتهت خدمتهم من شاغلي المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلي والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات وأقاربهم حتي الدرجة الثانية في المحافظة التي يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير ، وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للأولويات التي يصدر بها قرار م المحافظ المختص .

          وإذا أقام المستأجر مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو احد أقاربه حتي الدرجة الثانية بالمبني الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدات التي يستأجرها منه .